¿BURBUJA INMOBILIARIA EN PERU?

¿PORQUE SUBEN LOS PRECIOS DE TERRENOS EN LIMA Y PROVINCIAS?

En política:

El actual gobierno del presidente Ollanta Humala ¡NO! tiene una visión del sector inmobiliario,la falta de promoción de nuevos mega proyectos en Lima y provincias a ocasionado el incremento de precios de inmuebles destinados para el sector familiar de menores ingresos conyugales que alcanza en el mejor de los casos a S/.1500 soles.
El congreso del Perú no esta ayudando a tener mejores leyes que ayuden a poder utilizar inmuebles que pertenecen al estado,inmuebles envargados al narcotrafico y por lavado de activos,que podrían ser subastados.
Los municipios esta incrementando las trabas en vez de ayudar a los nuevos promotores a invertir en nuevos proyectos no respetando la densidad otorgada por los parámetros que ellos mismos solicitaron a Lima.
La falta de una nueva política de transporte que ayude a unir grandes extensiones de terrenos para incrementar la oferta,ayuda también a incrementar los precios.

En lo económico:

La baja de la moneda americana a creado una confusión entre los propietarios de inmuebles porque no saben a que tipo de cambio deben vender su inmueble si el bancario o el precio de la calle.
El incremento de precios de algunos productos básicos para construir a elevado el precio final de los inmuebles.
La mano de obra especializada es escasa y a la vez cara otro factor que ayuda al incremento.


En lo social:

Los jóvenes entre 20 y 25 años a cambiado su manera de pensar quieren vivir solos y cerca de su centro laboral para reducir sus gastos operativos,este nuevo esquema esta obligando a las compañias a ir en busca de nuevos inmuebles para estar cerca de esta nueva masa laboral.
Esta búsqueda a incrementado la demanda y empuja el precio al alza.

En lo Inmobiliario:

El incremento de precios de los inmuebles debería estar regido por la oferta y la demanda y que cumplan ciertos requisitos.
El valor de un terreno esta en función de su ubicación,medidas,zonificación,usos y el entorno que rodea a este inmueble,sucede que en muchos casos estos inmuebles no cumplen con la regla y creen que si se vendió un inmueble vecino que si cumple estas condiciones ellos tienen derecho a tener el mismo precio.Esta ilusión por el precio es una traba mas para una buena negociación y ayuda a incrementar el precio.


Burbuja:

Preocupa que cierto sector de la construcción y algunos corredores de bienes raíces este apareciendo en algunos medios de comunicacion hablando sobre los precios de terrenos en Lima y provincias de lugares específicos donde ellos mismo tienen proyectos por ejecutar o ya se están ejecuntado.
Creemos que no es ÉTICO hablar del valor del METRO CUADRADO de los terrenos cuando hay intereses encontrados.
El  estado no cumple sus funciones de imparcialidad y a dejado que privados estén opinando sobre precios de terrenos ¿Donde esta las entidades del estado?
Acaso los ciudadanos de a pie no tenemos derecho a pagar el precio justo.
Es verdad ¡NO!existe una burbuja inmobiliaria en Perú,lo que si existe es una especulación de precios de cierto sector que quiere llevar agua para su molino perjudicando a quienes mas lo necesitan.


 BETHO
18/06/2012

¿PORQUE EL ESTADO NO SUBASTA SUS INMUEBLES?

"Las viviendas para los segmentos C y D deben construirse en terrenos del Estado"

Según Rafael Miranda, ejecutivo de Viva Graña y Montero, estos proyectos deben desarrollarse en lotes favorecidos por el Gobierno, ya que son más económicos.



Rafael Miranda, gerente de división de proyectos sociales para Lima y provincias de Viva Graña y Montero, afirmó que en la capital hay una importante déficit de bienes inmuebles. Esta situación -explicó- es generada por la creciente demanda de la clase media emergente



“A partir del 2001, la actividiad edificadora creció sin problemas. En los últimos tres años se han construido más de 4 millones de m2 en Lima y Callao. Actualmente existe una demanda insatisfecha de 400 mil viviendas, de las cuales entre 165 mil y 170 mil corresponden al segmento C”, aseveró en Canal N.


Esta demanda insatisfecha -destacó Miranda- es efectiva, es decir, de familias que quieren y pueden comprar un inmueble. Según el especialista, en Lima y Callao se han vendido 15 mil viviendas en el 2009, 17 mil en el 2010 y 25 mil en el 2011


El ejecutivo incidió en la necesidad de buscar lotes económicos para construir viviendas destinadas a la clase emergente. En este sentido, señaló que el terreno representa el 20% dentro la estructura de costos de un proyecto inmobiliario.



“Los proyectos para el segmento C y D deben desarrollarse en terrenos que brinde en Estado a través de Mi Vivienda o Proinversión, ya que son los más baratos, y además los privados pueden especular”, sostuvo.


Burbuja


¿Se estaría gestando un burbuja inmobiliaria? Rafael Miranda lo descarta.“No hay burbuja. El mercado es bastante sano y están en franca competencia”, afirmó.


Asimismo, explicó que los precios de las viviendas se han incrementado por varios factores como el alza en los terrenos, la demanda de la clase media, y los crecientes costos de los materiales de construcción y la mano de obra.


Para acceder a un crédito hipotecario tu capacidad de pago debe ser por lo menos 1/3 de tu ingreso neto familiar. Las entidades financieras son muy estrictas, la morosidad está en el 1%”, añadió.
 
Diario Gestion
   13/06/2012

Hasta en 18 años de alquiler se recupera inversión en una casa

¡ZONAS DE LIMA-PERU DONDE EL ALQUILER ES MAS RENTABLE!

                                                                      

San Isidro es el distrito donde la recuperación es más lenta. En el otro extremo están Jesús María y Lince, donde se requieren de 13.0 y 13.9 años, respectivamente.

Lo que marca el sector construcción, explica Rodolfo Bragagnini, gerente general de Inversiones Padova, es la inmensa demanda por viviendas nuevas, y la insuficiente oferta que se está ofreciendo.
Frente a esa situación, remarca Bragagnini, los precios comienzan a irse hacia arriba, lo que en pocas palabras quiere decir que ahora se debe invertir mayor capital para comprar un inmueble en Lima.
Este índice es uno de las que ha utilizado el Banco Central de Reserva (BCRP) para poder señalar el número de años durante los cuales se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la propiedad. El otro es el índice del costo de la construcción de la casa.
Según la explicación del BCRP, el índice de costo de construcción de una vivienda se estima ponderando el Índice de Materiales de Construcción (57%) y el Índice de Costo Unificado de Mano de Obra (43%), ambos elaborados y publicados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).
En tanto, precisa, tomando como base el Reporte de Situación Inmobiliaria de agosto del 2009 del BBVA, que el costo total de una vivienda es la suma del costo de materiales de construcción (40%), de la mano de obra (30%) y del precio de terreno (30%).

Más y menosAsí, la primera evidencia es que ahora, a diferencia de lo que ocurrió en el 2010 y en el 2011, se necesita un promedio de 15.8 años de alquiler para recuperar lo que se invirtió en la compra de una vivienda en los distritos de Jesús María, Lince, la Molina, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco, dice el Banco Central. Entre los dos años anteriores, el promedio era de 14.31 años.
San Isidro es el lugar donde la recuperación es más lenta, pues se requiere de un promedio de 18.4 años. A este distrito le siguen San Borja, con 17.6 años, y Miraflores, 17.4 años.
En el otro extremo están Jesús María y Lince, donde se requieren de 13.0 y 13.9 años, respectivamente.
En el estudio se comenta que en el primer trimestre de este año “los precios de venta de las viviendas estarían aumentando más que los costos”, y se añade que “los precios de inmuebles se han incrementado más rápidamente que el costo total, desde el segundo trimestre del 2007 al primer trimestre del 2012”.

PreciosDe otro lado, el Banco Central de Reserva anota que el valor por metro cuadrado en los distritos de La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco, en soles constantes han acumulado una variación de 41.5% en el periodo del primer trimestre de 1998 al primer trimestre del 2012.
Subraya que estos precios comenzaron a recuperarse a mediados del 2006, alcanzándose precios mayores a los del inicio del periodo recién en el cuarto trimestre del 2008.
En cuanto a lo sucedido en este 2012, indica que los precios en soles nominales en el primer trimestre subieron 17.6% respecto al primer trimestre del 2011, mientras que en dólares los precios se han incrementado 6.6% respecto al trimestre anterior y 26.9% respecto al mismo trimestre del año 2011.

CrecimientoDe concretarse las estimaciones de crecimiento del país para este 2012, el sector inmobiliario podría ser uno de los de mayor incremento, y hasta el momento los resultados están confirmando esa hipótesis.
Al menos, eso dice el informe de Coyuntura Inmobiliaria de la consultora Tinsa: “la industria inmobiliaria ha obtenido mejores resultados en el primer trimestre del 2012 respecto al mismo periodo del 2011”.
En estos primeros tres meses del año se han vendido viviendas por un valor estimado de S/. 1,192 millones, mientras que en el primer trimestre del 2011 las ventas fueron por S/. 1,146 millones, precisa el estudio.
Además, detalla que en este primer trimestre se han vendido 3,902 unidades, ya sean departamentos o casas, frente a las 3,600 que se vendieron en el primer trimestre del año anterior, lo que representa un incremento del 8.4%.
En consecuencia, la consultora concluye que “si se mantiene la inercia del sector inmobiliario se prevé, para el periodo 2012, que el sector construcción crecerá a una tasa interanual de 7.8%”.
Según cálculos conservadores, el déficit de vivienda en el país es de aproximadamente dos millones de unidades, la demanda insatisfecha de 600,000, de las cuales 400,000 corresponden solo a Lima Metropolitana.

FocalizaciónPara el analista Guido Valdivia, director del Instituto Siglo XXI, estos estudios se focalizan solo en algunas zonas de la ciudad, que por su alto volumen de oferta impactan en los indicadores promedio.
No obstante, señaló que sí es cierto que los precios han subido, aunque mencionó que una de las causas son las restricciones que imponen las municipalidades a la construcción. “En San Isidro, Miraflores, San Borja o Surco cada vez se ponen más límites a los promotores. Por eso, con una menor oferta, los precios suben”, comentó.

Diario Gestion
30/05/2012